[摘要] 国际货币基金组织（IMF）副总裁朱民就表示“目前中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积达10亿平方米”，“中国住房供应过剩遍及全国，在较小城市和中国东北部尤其明显。
每年都会有不同的机构、媒体对于中国空置率的问题进行相关报道和评论，这次又来了。近日，国际货币基金组织（IMF）副总裁朱民就表示“目前中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积达10亿平方米”。随后，IMF驻中国代表在研究报告中再度提及，“中国住房供应过剩遍及，在较小城市和中国东北部尤其明显。”对此，有记者进行采访，统计局表示“没有类似的统计口径”,住建部表示”没有相关数据”。因此，空置率这个重要的衡量住房指标，在中国只能像谜一样让大家去猜想。
空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
IMF连续关注中国住房空置率再度触动了房地产市场的敏感神经。空置率是很难准确统计的变量，热议空置率，实际是对楼市走势及风险的关注。
1997年左右是小学在校生的高峰期，十几年之后，他们毕业出来之后正迎来买房的高峰，这也就解释为什么前几年中国房地产买盘的支撑如此强劲。也可以解释未来几年，越过这个高峰之后，整个的结构就变化过来了，新增的需求根本就跟不上如此大量的供应。
有专家认为，中国房地产出现大跌，应该不会超过三年。那么波跌下来的时候，可以预测会有巨大的买盘，就像前段时间黄金一样。
IMF提供的“10亿平方米”的空置面积数据,其准确性如何?有关方面说法不一。
西南财经大学去年年中发布的一份关于城镇住房空置率的调研报告提出,我国有大量城镇住房处于闲置状态。2013年我国城镇住宅市场的整体空置率达22.4%。据此估算,城镇空置房为4898万套。我国的住房空置率已高于美国、日本、欧盟等国家和地区。
但许多业内人士及学者分析认为,IMF报告观点因样本选择、数据采集、调查方式等主客观原因估算有偏差。
以中国房协副会长任志强等为代表的业界人士根据住宅竣工数量推算认为,1998年以来,城镇新增家庭住房户数超过了新建住房套数,因此“绝不可能有5000万套或更多空置”,我国城镇地区的空置率也不太可能超过20%。
“一些区域密密麻麻耸立着高楼而没人住的情况确实存在。”杭州市民李先生的观察得到很多人的响应。不过很多购房者都发出疑问,这么高的空置,为何在建楼房仍旧那么多?难道开发商不知道这些情况?
“房屋空置有多种情况,也和观察者所处时间节点、出发点有很大关系。”杭州一家本土房企负责人认为,单纯说空置率意义不大,关键要看城市之间、区域内部的商品房供需是否平衡,“除开一些激进的冒险者,多数开发商都对市场做过细致调研,不会闭着眼睛往火坑里跳”。
作为经常被用来评价楼市“健康程度”的一个重要指标,住房空置率一直备受关注。记者梳理发现,中国楼市空置率高企的话题屡被提及,其中数据的出处不一,从“数灯法”到大数据估算,引用者各有理由,但很难获得社会普遍认可,关键问题是数据缺乏权威性。
但对于这个重要指标,相关部门对其的统计上仍是一片空白。对此,“新华视点”记者采访到国家统计局新闻发言人盛来运。他说:“从短期和表面上看,主要是空置的状态和时间很难给出标准,要清楚计算出来难度较大。从深层来看,主要是我们还没有征信制度支撑,调查缺乏客观科学的依据。未来寄望于不动产登记制度的实施。”
住建部门相关人士接受采访时表示,关于空置率,目前“没有准确官方定义”。
置率是否按统计局和住建部的说法，是个没有标准的问题吗？ 就算国内没有标准，国际上也一定有标准。相关部门也可以参照国际标准来制定国家的相关标准，无非就是给一个相关年限而已。当然，今天的空置率应该指的是“已交付使用的存量住房在一定的年限中无人使用“，我们可以称之为空置。在中国，我认为两年不使用定义为空置，是比较合理的。一方面，大多数新房没有一两年的时间，周边配套无法完成；另外一方面，中国人买房大多未雨绸缪，有时候小孩刚生出就要开始为他买婚房，所以延后使用的情况也是相对较多的。
至于统计局发布的另外一个指标”商品房待售面积“，指的是”已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中已拿预售证尚未销售的部分“。根据国家统计局公布，14年商品房待售面积6.2亿平方米，这个数据应该不小。当然，这次IMF发布的”10亿平方米“，可能指的是”已拿预售证未销售部分“，这个数据相比6.2亿平方米又显得不是那么大了。
事实上，各个城市的待售面积可能更值得关注，希望各地政府能公布相关数据，以供大家参考。
而对于空置率的获取难度来看，其实并不是那么困难，而且政府部门要花费的代价也很小。每个地方政府实际都可以利用物业公司、电力部门、自来水公司和煤气公司的相关数据来统计。有很多时候非不能也，实不为也。特别是即使这些数据被地方政府掌握，也不一定愿意公之于众。毕竟谁都不愿意看到自己的空置率 “高人一等”。
这就是中国的国情！我们还会被这个空置率的数据蒙在鼓里很多年，大家还是做好准备吧。
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