[摘要] 近期楼市调控可谓是zui严大招，中国已有超过30个城市出台“购房后一定时间内不允许上市交易”的“限售”措施，正所谓不给“炒fang者”一丝抬头的机会。
近期楼市调控可谓是严大招，中国已有超过30个城市出台“购fang后一定时间内不允许上市交易”的“限售”措施，正所谓不给“炒fang者”一丝抬头的机会。
今年3月，厦门率先出台楼市限制交易政策：新购买住fang的，需取得产证后满2年方keshang市交易。随后，不少城市陆续加入“限售”队伍。从各城出台的“限售”政策来看，大多将商品fang出售的条件定在须取得产证满2~3年之后。
而为严厉的“限售”则来自保定。该市于5月份分两批次挂牌30宗土地，其中一宗土地在“出让须知”中提出，竞得土地的竞买人需告知购fang人，在取得不动产权证之日起10年内不得买卖。限制交易的年限达到10年之久。
fang价涨势得到抑制
成交量下滑的同时，fang价飙涨也得到了抑制。5月18日，国家统计局公布数据显示，4月份，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落，回落幅度在0.7至7.4个百分点之间，其中有9个城市环比下降或持平。
分析人士表示，限售使得fang地产的touzi属性降低，影响了短期获利的可能性，尤其对于加杠杆的炒fang者来说，风险越来越大，因此将之视为釜底抽薪的“顶配大招”。
未来或有更多城市加入
交通银行分析报告预测，虽然各大热点城市的楼市连续“降温”显著，但“因地制宜、因城施策”的fang地产调控政策“高峰”并未完结，调控正走向深化，未来或有更多城市加入上调首套、二套fang贷利率的队伍之中。
zhangdawei表示，“限售，事实上就是楼市的去杠杆政策，按照3至5年的交易周期看，已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。限售未来预计将快速向三四线蔓延，后续可能会超过50个城市执行限售。”
限售将持续多久?
同策咨询研究部总监张宏伟认为，本轮楼市“限售”的时间长度的界定与楼市调控政策执行的时间、市场周期的时间、银行个人按揭资产风险的压力、touzi渠道等等诸多因素密切相关，“限售”时间并非任意制定。
从调控政策来看，从去年10月份计算，本轮楼市调控政策预计持续1.5年到2年，也就是有可能持续到2018年的三季度。
三类人或将退场
从个人touzi投机者来看，当市场调整期与风险来临之后，资金在各个城市间的轮动效应也结束，fang价上涨预期打破，楼市疯狂大潮退去之后三类touzi投机客将退场：
01
“加杠杆”入市的“散户”。这一轮楼市“全民炒fang”局面的出现和“散户”入市密不可分。它们拿出压箱底的资金入市，不顾一切touzi买fang，氛围就像大妈买huangjin炒股，甚至有部分“散户”加杠杆操作touzi。毫无疑问，这个阶段的楼市已经疯狂至极，“散户”是高位入市。而当2017年年中市场调整期来临之时，也是这部分“散户”无法承受fang价止涨甚至下跌、加杠杆的资金成本等压力之时(加杠杆资金的期限一般为12个月左右，少部分24个月，明年年中刚好是今年上半年加杠杆入市资金到期的日子)，届时今年上半年以来加杠杆入市的“散户”势必会出现抛售资产的状况。
02
运营状况不佳的私营企业主。由于经济周期与fang地产周期在2017年下半年后同时处于低谷期，私营企业主的企业运营可能会遇到资金面的问题，届时，它们可能舍卒保车，抛售一部分前期touzi的fang产，缓解企业运营压力。
03
特定需求的群体也有可能抛售fang产。比如置换类需求、一部分海外移民，他们为了获得更好的教育环境、居住条件等，在市场调整期到来时可能通过抛售fang产的形式进行置换。
只租不卖或成新调控模式
据央广网观点，在楼市调控上，要求开发商住fang建成后只租不卖或将成为一种新的模式。
今年5月11日，江苏省苏州市挂牌出让的地块中要求开发商按比例自持地块。该地块要求计容建筑面积的50%可分割销售，其余50%不可分割销售且不得分割转让并只能用于租赁。这也意味着，50%不可分割销售的部分需要开发商自持。
在此之前，多地也已开展了类似做法。据不完全统计，截至目前，包括上海、北京、天津、广州市等城市实行住宅自持模式。
2016年5月，上海市浦东新区周浦镇一幅住宅用地出让，规定开发商必须自持项目15%住宅物业70年，只能租赁，不能销售。
2016年11月，北京首试竞拍“住宅自持”模式。当竞买报价达到合理土地上限价格时，转为在此价格基础上通过现场竞报企业自持商品住fang面积的方式确定竞得人。当竞报自持比例达到100%，转入投报高标准商品住宅建设方案程序。企业自持的商品住fang将全部作为租赁住fang，不得销售，租赁合同期限不超10年。
2017年2月13日，天津市市区国土资源分局宣布地块报价到达上限，拼“自持面积”。
2017年4月13日，广东省广州公共资源交易网发布土地出让补充公告，将于28日进入现场竞拍的两宗住宅用地将采取新的出让方式，涉及限制高限价、竞保障fang、竞fang源自持、摇号产生竞拍者等方面。
对此，中原地产首席分析师zhangdawei表示，未来只租不售或将会成为fang价长效调控机制的重要组成部分，“一方面租售并举是楼市长效体制的一个方面，增加开发商手中持有型出租fang源可以平稳增加市场租赁fang源、平稳租赁价格。第二个主要还是跟土地调控有关系，整体而言从只租不售市场看，现在在逐渐增加，它的核心政策逻辑是fang子是用来住的，不是用来炒的，减少它的交易属性。”
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