[摘要] 商业地产开发经营管理等方面还缺乏经验，衡量商业地产是否成功的重要标志是，是不是能够持续经营、提高效益和保证升值，但国内商业地产发展还缺乏这方面的经验。很多商业地产的开发和运营者有相当一部分是从住宅地产转过来的，专业化程度还不够高。
很高兴参加2015观点商业年会，又到了岁尾年初，大家都在各自领域里面盘点总结，年会邀请了房地产开发企业和商业百货企业，以及投资商、零售商、品牌商、金融企业，分析形势、交流经验，探讨未来，寻找新的合作和发展机遇，我认为很有必要。首先我对本届观点商业年会为房地产企业提供交流机会表示衷心感谢。
下面我围绕年会的主题谈几点看法，供大家参考。
，要重视商业地产在消费领域所发挥的作用。当前扩大内需是拉动经济增长的主要力量，也是我国经济社会发展的坚实基础，以消费升级促进产业升级，既能丰富群众生活，又能推动产品质量提升。能不能拉动消费这架马车，关系到我国经济的可持续发展。而商业地产一头连着消费，一头连着地产，是稳定我国消费和房地产业的重要力量，也是老百姓衣食住行紧密的联合体，在这一点，相信在座的各位都有充分的认识。我认为这几年商业地产的地位、作用不容忽视，主要表现在下面三个方面：
一是拉动了投资增长。从2010年开始，商业地产迎来了好的发展机会，2011年，商业地产营业用房和办公楼开发投资完成份额分别达到了5598亿元和1807亿元，分别增长了33.9%和31.2%。2011年，办公楼和商业用房销售额同比增长率分别达到了16.1%和23.7%。
去年起，商业地产投资虽然出现了下滑，但根据今年上半年的经济数据，在传统商业、网络经济两大消费业态支撑下，消费首次超过了投资，成为经济增长的拉动力。今年上半年，消费对经济增长的贡献率达到了60%，比去年同期提高了5.7个百分点，其中商业地产功不可没。
二是丰富了群众生活。商业地产经过了几年的创新发展，对老百姓提供了更大方便，一是百货商场、商业街、超市、家居建材市场为群众提供了综合消费的功能，二是电影城、娱乐城为群众提供了文化娱乐功能，三是大型餐饮、快餐小食为群众提供了饮食服务部门。四是健身中心、美容美体连锁店为群众提供了健身、休闲的场所。五是写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓等业态发展也得到了很快的发展，商业+消费+房地产的模式使我国商业地产内涵更丰富、服务更精细、空间更拓展。商业地产已经成为房地产领域支持虚拟经济、电子商务、绿色消费发展的重要力量之一。
三是促进了消费升级。互联网和信息、智能技术的兴起，让商业地产有了更多的新动力、新活力，如电商、O2O、体验消费、移动支付的出现，不断促进了消费升级，提供了新的商业业态，也改变了群众的消费观念，提升了广大居民的生活品质，尤其是互联网+商业地产的结合，让更多的交通、教育、旅游、智能停车和商业地产融合，加速渗透到传统的商业地产领域。新兴的商业地产引导消费朝着智能、绿色、健康、安全的方向转变。未来的商业地产的发展，前景还将较好地保持，预期也会越来越稳定。
第二，要正视商业地产发展所面临的问题。商业地产在快速发展中也暴露出一些问题。
首先，商业地产开发经营管理等方面还缺乏经验，衡量商业地产是否成功的重要标志是，是不是能够持续经营、提高效益和保证，但国内商业地产发展还缺乏这方面的经验。很多商业地产的开发和运营者有相当一部分是从住宅地产转过来的，专业化程度还不够高。
其次，城市发展缺少商业方面的设计、规划，造成商业地产区域和局部的过剩，商业地产开发企业也缺少对市场的判断，很难保证商业地产的总量平衡、结构合理，所以造成了一些城市在布局上失当，同时业态也比较单一，差异化发展还不够。
三是有些城市脱离实际消费水平，盲目并大量地开发大型购物中心和综合体，而这些商业物业与当地的消费水平不相适应，造成了资源浪费，也使开发企业资金占压，带来了难以持续发展的问题。
四是大量商业地产开发和经营企业为适应互联网发展，也进行了很多探索，但一直没有取得本质性的突破，没有完全找到与互联网产业的共赢模式，电商与实体商业之间的融合仍有很多难题没有能解决。由于实体商业供应过大，投入过于集中，摊薄了市场蛋糕。近三年来，商业企业用房开发面积和金额均高于同期的住宅开发投资的10个点以上。可见商业地产开发投资额过大，竞争激烈，这些问题我们一定要加以重视，特别是要结合“十三五”规划，进行科学合理的分类、布局和调整。
第三，要寻找商业地产发展新空间，合作新机遇。2010年以来我国重点百货企业销售增速逐年下滑，2015年增速不到5%，就连商业地产龙头企业万达百货也开始调整，压缩传统的百货店经营面积。这说明以传统百货业为代表的商业地产模式遇到了挑战。怎么样克服困难？我认为很有必要在以下几个方面下点工夫。
一，要与新业态融合。当前我国消费已经向个性化、多样化、中高端发展，为消费提供主要场所的商业地产必须学会融合发展、共享发展。现在产业的界限更加模糊，产业的交叉发展、融合发展比比皆是，以服务地产、跨界地产为主的体验式商业地产逐渐被市场看好。例如万达和苏宁按照需求在万达广场定制实体店，实现线上线下的强强联合，因此，传统的商业地产必须要和新经济、新商业融合发展，这样才能保持业态和模式创新。
二，要与互联网融合。互联网的奇妙之处就是实现更大的拓展和延伸，网络越大拓展越强，与普通住宅相比，商业地产的产业链更长，各环节环环相扣。近年来，商业地产的服务功能虽然有所增强，服务水平也有所提高，但利用互联网技术，挖掘商业地产的未知领域和服务价值还有很大空间。商业地产作为不动产是无法移动的，但是通过借助互联网以后，就可以将信息、金融、教育、文化、娱乐、影视、智能等资源融入地产，将不动的商业地产变成能动的商业地产，从而实现商业地产运营中价值的大发挥，并以此改变人们的消费方式，提高人们的消费质量。
今天大会的主题里面讲到商业寒冬，我是今年11月2号到了山东，开完第七届中国房地产科学发展论坛，主要讲房地产+互联网，上午开完会，下午我就到山东考察了一家企业，它下面有酒店集团，现在酒店业客房入住率普遍下降，营业额下降、利润下降，它那个酒店集团这两年每年都在增长，这个集团有三、四、五星级酒店一共5家，去年床位利用率92%，利润总额2.6个亿，比前几年好。这里面包括酒店的设计、酒店的所有面积的利用率，包括酒店的订位，床位的订位，餐饮的订位，都有一个需要研究的问题。为什么这几年它能够连年增长？值得我们大家来思考。
三，创新发展业态。前面提到，传统百货业的衰落，除了自身原因以外，主要是其服务功能已被电商等创新模式所取代。怎么重新定位，找到市场趋势，主要是要引入体验式消费模式。通过走精品+体验路线，和服务质量提升，将更多的消费者拉回实体店。2015年商业地产还有一个明显的趋势，就是境外商业地产投资和消费大幅度增长。利用今年十一黄金周，中国游客7天内在境外高档消费的消费额高达35亿美元，大家都看到，国内出口的商品品质高一些，卖给国内的品质差一些，使很多消费者出国卖马桶、买奶粉。要想把这样的消费流拉回到国内，就需要商业地产开发者、经营者满足多样化、个性化消费需求，在品种、规格、安全性等方面下工夫，同时作为政府来讲，也要采取必要的税收政策支持，还要善于创新和改进经营理念，不要对落后的业态进行盲目投资。
今天我就讲这些，讲得不对的请大家批评。
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